RUBRICA DEL NOTAIO Annamaria FERRUCCI.
Vendita Immobile in Condominio. G𝗹𝗶 𝗼𝗯𝗯𝗹𝗶𝗴𝗵𝗶 𝗱𝗲𝗹 𝘃𝗲𝗻𝗱𝗶𝘁𝗼𝗿𝗲 𝗲𝗱 𝗶𝗹 𝗿𝘂𝗼𝗹𝗼 𝗱𝗲𝗹 𝗡𝗼𝘁𝗮𝗶𝗼. ❓ 𝐐𝐮𝐞𝐬𝐢𝐭𝐨: Quali sono gli obblighi che incombono sul venditore in presenza di una compravendita che abbia ad oggetto un immobile in regime di condominio? 👉 𝐑𝐢𝐬𝐩𝐨𝐬𝐭𝐚: Il venditore deve garantire che non vi siano pendenze o passività nei confronti dell’amministrazione condominiale, per oneri condominiali sia ordinari che straordinari comunque sorti anteriormente alla data del trasferimento. È possibile verificare il puntuale adempimento di tutti gli oneri condominiali e la inesistenza di contenziosi a carico del Condominio attraverso la c.d. Attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso (vedi art. 1130, n. 9, cod. civ. che prevede l’obbligo in capo all’amministratore di condominio di fornire al condomino che ne faccia richiesta l’attestazione). La conoscenza di tali informazioni assume importanza notevole nel corso delle trattative, perché mette le parti, il venditore e l’acquirente, nelle condizioni di richiedere l’inserimento nel contratto di eventuali pattuizioni in ordine a pagamenti ancora da effettuarsi in deroga a quanto prevede la legge. Infatti, è vero sì che l’alienante è tenuto al pagamento di tutti i contributi condominiali maturati fino al giorno della stipula, ma è pur vero che la legge prevede (all’art. 63, comma 4, disp att. cod. civ.) che chi subentra nei diritti di un condomino, quindi l’acquirente, è obbligato solidamente con questi al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente. È opportuno quindi che l’acquirente, prima della stipula del rogito notarile, ottenga tali informazioni. Infatti, anche se nel rogito notarile viene inserita la clausola secondo la quale tutti gli oneri condominiali maturati fino alla stipula sono a carico del venditore fino alla data della stipula, l’amministratore potrebbe richiedere direttamente all’acquirente eventuali quote arretrate, con la conseguenza che questi poi dovrà adoperarsi per suo conto per richiederne il rimborso al venditore; ancorchè la responsabilità dell’acquirente è limitata e circoscritta sotto il profilo temporale ed è limitata al biennio precedente all’acquisto. Da qui l’importante ruolo del Notaio nella fase istruttoria degli atti di alienazione, informando l’acquirente della disciplina di legge e della necessità nell’imminenza della stipula di chiedere l’Attestazione di cui sopra. Incombe altresì sulla parte alienante l’obbligo di trasmettere all’Amministratore di Condominio la copia autentica dell’atto di trasferimento (art. 63, ultimo comma, disp. att. cod. civ.).
