Acquistare casa non è mai stato facile, ma adesso è diventato difficile soprattutto per coloro che non dispongono della liquidità necessaria e sono dunque costretti a rivolgersi alle banche per richiedere un mutuo. Ma le garanzie richieste dagli istituti bancari ed i tassi di interesse praticati, fanno sì che l’unica soluzione per chi non ha disponibilità economiche resta l’ affitto. Esistono formule giuridiche che permettono di programmare l’acquisto di una casa in questi casi. Una di queste è l’affitto con riscatto noto nel settore immobiliare come” rent to buy” speciale formula di acquisto della casa disciplinata dal decreto legge del 12 settembre 2014, n. 133 “Misure urgenti per l’apertura dei cantieri, la realizzazione delle opere pubbliche, la digitalizzazione del Paese, la semplificazione burocratica, l’emergenza del dissesto idrogeologico e per la ripresa delle attivita’ produttive” – convertito con modificazioni dalla legge del 11 novembre 2014, n. 164 – che all’art. 23 (Disciplina dei contratti di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili). Questa formula consente al conduttore dell’immobile di godere dell’immobile stesso in affitto con la possibilità di esercitare un’opzione di acquisto. Il canone da pagare al proprietario dell’immobile è di solito superiore rispetto ad un normale ad un normale canone di locazione, in quanto include un acconto sul prezzo finale di vendita. Al termine del periodo stabilito il conduttore può diventare proprietario dell’abitazione pagando il riscatto finale. Le tipologie di contratto sono: Con diritto all’acquisto: il venditore è vincolato alla vendita dell’immobile mentre l’inquilino può decidere alla scadenza del contratto se acquistare o meno l’appartamento; Con patto di futura vendita: in questo caso l’affittuario è vincolato all’acquisto. Qualora decidesse di non comprare l’immobile le quote versate come anticipo sul prezzo di vendita vengono trattenute dal proprietario come indennizzo; Con riserva di proprietà: l’affittuario diventa proprietario dell’immobile quando paga l’ultimo canone d’affitto. Nei casi di inadempienza il proprietario può richiedere la risoluzione del contratto e tornare a disporre dell’immobile. Al conduttore spetta la restituzione di una parte delle quote versate. La cifra può essere pattuita con il proprietario prima di firmare il contratto e se ciò non avviene sarà invece stabilita da un giudice. La durata del contratto di affitto con riscatto non può superare i 10 anni; per avere effetti legali il contratto deve essere trascritto presso i registri immobiliari. Il proprietario dell’immobile può richiedere la risoluzione del contratto nel caso di mancato pagamento, anche non consecutivo, di un numero minimo di canoni. Quest’ultimo può essere liberamente stabilito dalle parti interessate ma non può essere inferiore ad 1/20 del totale dei canoni che l’affittuario deve versare al venditore.
I vantaggi per il conduttore sono molteplici:
- può disporre fin da subito dell’immobile;
- al termine del contratto può scegliere liberamente se diventare o meno il nuovo proprietario;
- non deve sostenere il pagamento dell’IMU e della TASI fino al riscatto dell’immobile;
- in caso di acquisto della casa non perde la totalità dei canoni versati per l’affitto in quanto come detto una parte è corrisposta al venditore come anticipo sul prezzo di vendita finale;
- maggiori possibilità di accendere un mutuo potendo dimostrare uno storico di buon pagatore alle banche;
- poter richiedere un importo inferiore per il mutuo il che vuol dire: risparmiare sui costi di gestione e sugli interessi da corrispondere alle banche, pagare una rata comunque più bassa.
I vantaggi riguardano anche il venditore dell’immobile:
- canone di affitto più alto rispetto alla norma (affitto mensile + acconto mensile);
- continua ad essere proprietario dell’immobile fino a quando non avviene l’effettiva vendita;
- si tutela da possibili svalutazioni dell’immobile in quanto il prezzo è stabilito alla firma del contratto e non subisce variazioni.
Svantaggi: Il venditore per tutta la durata del contratto e fino a quando resta il proprietario dell’immobile dovrà farsi carico del pagamento delle tasse e delle imposte previste come IMU e TASI, nonché di tutte le spese riguardanti le riparazioni straordinarie. Non potrà usufruire delle agevolazioni fiscali prima casa per l’acquisto di nuovi immobili. Potrebbe inoltre accadere che il conduttore decida di non acquistare l’immobile ma non lo liberi ed in questo caso l’unico modo per recuperarne la disponibilità è ricorrere all’intervento di un giudice. Per il conduttore invece il principale svantaggio, nel caso in cui decida di riscattare l’immobile, è rappresentato dalla possibilità di pagare un prezzo finale più alto rispetto a quelli di mercato.
Art. 23: (Disciplina dei contratti di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili) 1. I contratti, diversi dalla locazione finanziaria, che prevedono l’immediata concessione del godimento di un immobile, con diritto per il conduttore di acquistarlo entro un termine determinato imputando al corrispettivo del trasferimento la parte di canone indicata nel contratto, sono trascritti ai sensi dell’ articolo 2645-bis codice civile. La trascrizione produce anche i medesimi effetti di quella di cui all’ articolo 2643, comma primo, numero 8) del codice civile. 2. Il contratto si risolve in caso di mancato pagamento, anche non consecutivo, di un numero minimo di canoni, determinato dalle parti, non inferiore ad un ventesimo del loro numero complessivo. 3. Ai contratti di cui al comma 1 si applicano gli articoli 2668, quarto comma, 2775-bis e 2825-bis del codice civile. Il termine triennale previsto dal comma terzo dell’articolo 2645-bis del codice civile e’ elevato a tutta la durata del contratto e comunque ad un periodo non superiore a dieci anni. Si applicano altresi’ le disposizioni degli articoli da 1002 a 1007 nonche’ degli articoli 1012 e 1013 del codice civile, in quanto compatibili. In caso di inadempimento si applica l’articolo 2932 del codice civile. 4. Se il contratto di cui al comma 1 ha per oggetto un’abitazione, il divieto di cui all’articolo 8 del decreto legislativo 20 giugno 2005, n.122, opera fin dalla concessione del godimento. 5. In caso di risoluzione per inadempimento del concedente, lo stesso deve restituire la parte dei canoni imputata al corrispettivo, maggiorata degli interessi legali. In caso di risoluzione per inadempimento del conduttore, il concedente ha diritto alla restituzione dell’immobile ed acquisisce interamente i canoni a titolo di indennita’, se non e’ stato diversamente convenuto nel contratto. 6. In caso di fallimento del concedente il contratto prosegue, fatta salva l’applicazione dell’articolo 67, comma 3, lettera c), del regio decreto 16 marzo 1942, n.267, e successive modificazioni. In caso di fallimento del conduttore, si applica l’articolo 72 del regio decreto 16 marzo 1942, n.267, e successive modificazioni; se il curatore si scioglie dal contratto, si applicano le disposizioni di cui al comma 5. 7. Dopo l’articolo 8, comma 5, del decreto-legge 28 marzo 2014, n.47, convertito con modificazioni, dalla legge 23 maggio 2014, n.80, e’ aggiunto il seguente: “5-bis. Le disposizioni del presente articolo si applicano anche ai contratti di locazione con clausola di trasferimento della proprieta’ vincolante per ambedue le parti e di vendita con riserva di proprieta’, stipulati successivamente alla data di entrata in vigore della presente disposizione.”. 8. L’efficacia della disposizione di cui al comma 7 e’ subordinata al positivo perfezionamento della procedimento di autorizzazione della Commissione Europea di cui all’articolo 107 del Trattato sul Funzionamento dell’Unione Europea (TFUE), di cui e’ data comunicazione nella gazzetta ufficiale. TABELLA RIEPILOGATIVA VARIE FORMULE
