📌 Vendita e/o Donazione, bene usucapito e l’acquisto della proprietà senza che sia intervenuto un accertamento giudiziale.
❓ 𝐐𝐮𝐞𝐬𝐢𝐭𝐨: È ammissibile l’atto di compravendita con il quale si trasferisce il diritto di proprietà di un immobile sul quale il venditore ha esercitato il possesso per un tempo sufficiente al compimento della usucapione, ancorché l’acquisto della proprietà da parte sua non sia stato giudizialmente accertato in contraddittorio con il precedente proprietario? È ammissibile la donazione di un immobile acquistato per usucapione, ancorché l’acquisto della proprietà non sia stato giudizialmente accertato?
👉 𝐑𝐢𝐬𝐩𝐨𝐬𝐭𝐚: È astrattamente e giuridicamente possibile vendere un bene usucapito, prima dell’accertamento giudiziale, anche se non vanno sottovalutati i rischi per l’acquirente sia sul piano della certezza dell’acquisto del diritto, sia per quanto concerne la successiva circolazione del bene (così Cass., 05.02.2007, n. 2485; Cass., 26.11.1999, n. 13184; Cass., 07.08.2000, n. 10372; in senso contrario Cass., 12.11.1996, n. 9884). L’alienazione, infatti, presenta non pochi problemi concreti sul piano della tutela dell’acquirente che deve essere consapevole del rischio di evizione derivante dal mancato accertamento della avvenuta usucapione. L’acquirente deve essere a conoscenza che il venditore non ha un titolo di acquisto certo e verificabile e che di conseguenza esiste un margine di rischio collegato all’esercizio dell’azione di rivendica da parte del proprietario del bene risultante dai Registri Immobiliari. È astrattamente e giuridicamente possibile donare un bene usucapito, prima dell’accertamento giudiziale, anche se non va sottovalutato (oltre i rischi sul piano della certezza dell’acquisto del diritto e della successiva circolazione del bene), il rischio di contrarietà dell’atto al disposto contenuto nell’art. 771 del codice civile, in base al quale la donazione non può che comprendere i beni presenti del donante ed è nulla la donazione di beni futuri (nella cui accezione la dottrina e la giurisprudenza fanno rientrare non solo la futurità in senso oggettivo, beni che non esistono in rerum natura, ma anche la futurità in senso soggettivo, meglio l’altruità. (per l’ammissibilità della donazione di un bene usucapito, in quanto donazione di bene proprio e non di un bene altrui, non intendendo il donante donare un bene altrui ma un bene che asserisce essere proprio per acquisto effettuato per usucapione a titolo originario; con esclusione, contrattualmente prevista, della garanzia per evizione del donante, venendo in tale caso meno le ragioni che stanno alla base del divieto di donazione di beni futuri vedi Cass., 20.12.1985, n. 6544; Cass., 18.12.1996, n. 11311).
