GIURISPRUDENZA IN MATERIA DI COMUNIONE, CONDOMINIO E LOCAZIONI

Cassazione Civile, 6 novembre 2023 n. 30811. È ammesso il ricorso alla procedura di sfratto per morosità, al di là della stessa dizione letterale dell’art. 658 c.p.c. anche nel caso di mancato pagamento degli oneri accessori della locazione e ciò considerando che questi sono ormai divenuti parte essenziale nel quadro sinallagmatico del contratto e, come tali, parificati, nel trattamento processuale, al canone di locazione. Cassazione Civile, 24 ottobre 2023 n. 29511. L’amministratore condominiale non è responsabile, in via solidale con i singoli condomini, della violazione del regolamento comunale concernente l’irregolare conferimento dei rifiuti all’interno dei contenitori destinati alla  raccolta differenziata collocati all’interno di luoghi di proprietà condominiale, potendo egli essere chiamato a rispondere verso terzi esclusivamente per gli atti propri, omissivi e commissivi, non potendosi fondare tale responsabilità neanche sul disposto di cui all’articolo 6, della legge 689/ 1981, avendo egli la mera gestione dei beni comuni, ma non anche la relativa disponibilità in senso materiale. Cassazione Civile, 24 ottobre 2023 n. 29504. In ipotesi di deliberazione assembleare volta ad autorizzare l’esercizio di un’azione o la prosecuzione di una controversia giudiziaria tra il condominio e un singolo condomino, venendosi la compagine condominiale a scindere, di fronte al particolare oggetto della lite, in base ai contrapposti interessi, non sussiste neppure il diritto del singolo condomino a partecipare all’assemblea, né, quindi, la legittimazione dello stesso a domandarne l’annullamento, essendo egli portatore unicamente di un interesse in conflitto con quello rimesso alla gestione collegiale. Cassazione Civile, 9 ottobre 2023 n. 28257. Il rendiconto condominiale, a norma dell’art. 1130 bis c.c., deve specificare nel registro di contabilità le «voci di entrata e di uscita», documentando gli incassi e i pagamenti eseguiti, in rapporto ai movimenti di numerario ed alle relative manifestazioni finanziarie, nonché, nel riepilogo finanziario e nella nota sintetica esplicativa della gestione, «ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio», con indicazione «anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti», avendo riguardo al risultato economico delle operazioni riferibili all’esercizio annuale, che è determinato dalla differenza tra ricavi e costi maturati. Perché la deliberazione di approvazione del rendiconto, ovvero dei distinti documenti che lo compongono, possa dirsi contraria alla legge, agli effetti dell’art. 1137, comma 2, c.c., occorre accertare, alla stregua di valutazione di fatto che spetta al giudice di merito, che dalla violazione dei diversi criteri di redazione dettati dall’art. 1130 bis c.c. discenda una divaricazione tra il risultato effettivo dell’esercizio, o la rappresentazione della situazione patrimoniale del condominio, e quelli di cui il bilancio invece dà conto, ovvero che comunque dal registro di contabilità, dal riepilogo finanziario e dalla nota esplicativa della gestione non sia possibile realizzare l’interesse di ciascun condomino alla conoscenza concreta dei reali elementi contabili, nel senso che la rilevazione e la presentazione delle voci non siano state effettuate tenendo conto della sostanza dell’operazione. Cassazione Civile, 3 ottobre 2023 n. 27846. In tema di condominio negli edifici, qualora l’uso del lastrico solare (o della terrazza a livello) non sia comune a tutti i condomini, dei danni da infiltrazioni nell’appartamento sottostante rispondono sia il proprietario, o l’usuario esclusivo, quale custode del bene ai sensi dell’art. 2051 c.c. sia il condominio in forza degli obblighi inerenti l’adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni incombenti sull’amministratore ex art. 1130 comma 1, n. 4, c.c., nonché sull’assemblea dei condomini ex articolo 1135, comma 1. n. 4, del Cc, tenuta a provvedere alle opere di manutenzione straordinaria; il concorso di tali responsabilità va di norma risolto, salva la rigorosa prova contraria della specifica imputabilità soggettiva del danno, secondo i criteri di cui all’art. 1126 c.c. che pone le spese di riparazione e di ricostruzione per un terzo a carico del proprietario o dell’usuario esclusivo del lastrico (o della terrazza) e per i restanti due terzi a carico del condominio.  Cassazione Civile, 8 settembre 2023 n. 26188. Costituisce onere dell’amministratore la corretta redazione del bilancio, derivando dalla violazione di quest’obbligo l’illegittimità del bilancio e conseguentemente della delibera che lo ha approvato, e al condòmino che vi si oppone di dimostrare la scorrettezza dei dati ivi riportati, anche attraverso la produzione della documentazione giustificativa delle maggiori somme corrisposte, onde ottenere l’annullamento della decisione assembleare. Cassazione Civile, 8 settembre 2023 n. 26185. Il diritto potestativo di ciascun condomino di abdicare dall’uso dell’impianto comune di riscaldamento, affinché possa costituirsi un impianto autonomo, opera sempre che l’interessato provi che dal distacco deriverà una effettiva proporzionale riduzione delle spese di esercizio e non si verificherà un pregiudizio del regolare funzionamento dell’impianto centrale stesso: segnatamente che da tale disattivazione non derivi né un aggravio di spese per coloro che continuano a fruire del riscaldamento centralizzato, né uno squilibrio termico dell’intero edificio, pregiudizievole per la regolare erogazione del servizi. Cassazione Civile Sez. II Ordinanza, 30.04.2021, n. 11462 Interessante ordinanza della Corte Suprema in tema di applicazione dell’art. 1125 o 1126 cod. civ. in caso di infiltrazioni provenienti dal giardino che funge anche da copertura del box. In materia di condominio, qualora si debba procedere alla riparazione del cortile condominiale, che funga anche da copertura per i locali sotterranei di proprietà esclusiva di singoli condomini, ai fini della ripartizione delle relative spese non si può ricorrere ai criteri previsti dall’art. 1126 cod. civ., ma si deve, invece, procedere ad un’applicazione analogica dell’art. 1125 cod. civ., il quale stabilisce che le spese per la manutenzione e la ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastanti, mentre accolla per intero le spese relative alla manutenzione della parte della struttura complessa identificantesi con il pavimento del piano superiore a chi con l’uso esclusivo della stessa determina la necessità della inerente manutenzione e pone a carico del proprietario del piano inferiore l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto. Ciò anche in quanto, per “solaio” si intende il divisorio tra due piani dell’edificio (l’art. 1125 c.c. parla appunto di solai; mentre l’art. 1126 c.c. parla di lastrico solare). Naturalmente, medesimo principio andrà applicato qualora il cortile sia privato.

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