RUBRICA “IL NOTAIO RISPONDE” a CURA di Annamaria FERRUCCI

📌 𝐈𝐥 𝐍𝐨𝐭𝐚𝐢𝐨 𝐀𝐧𝐧𝐚𝐦𝐚𝐫𝐢𝐚 𝐅𝐞𝐫𝐫𝐮𝐜𝐜𝐢 𝐫𝐢𝐬𝐩𝐨𝐧𝐝𝐞.  𝐃𝐢𝐜𝐡𝐢𝐚𝐫𝐚𝐳𝐢𝐨𝐧𝐞 𝐝𝐢 𝐜𝐨𝐧𝐟𝐨𝐫𝐦𝐢𝐭𝐚’ 𝐜𝐚𝐭𝐚𝐬𝐭𝐚𝐥𝐞 𝐞𝐝 𝐮𝐫𝐛𝐚𝐧𝐢𝐬𝐭𝐢𝐜𝐚 𝐫𝐞𝐬𝐚 𝐧𝐞𝐥𝐥’𝐚𝐭𝐭𝐨 𝐝𝐢 𝐜𝐨𝐦𝐩𝐫𝐚𝐯𝐞𝐧𝐝𝐢𝐭𝐚 𝐞 𝐬𝐮𝐜𝐜𝐞𝐬𝐬𝐢𝐯𝐚 𝐫𝐢𝐯𝐞𝐧𝐝𝐢𝐭𝐚 𝐝𝐞𝐥𝐥’𝐢𝐦𝐦𝐨𝐛𝐢𝐥𝐞.

❓ 𝐐𝐮𝐞𝐬𝐢𝐭𝐨: Tizio compra un appartamento da Caio, il quale dichiara in atto la sussistenza della c.d. conformità dei dati catastali e della planimetria catastale allo stato di fatto, sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale, nonché la regolarità edilizio-urbanistica dell’immobile, con indicazione del titolo abilitativo iniziale della costruzione. In realtà non era così; infatti, Tizio, successivamente all’atto, ha riscontrato alcune anomalie, motivo per il quale presenta, tramite il tecnico incaricato, al Settore Urbanistica del Comune di competenza, una Segnalazione Certificata di Inizio Attività (c.d. S.C.I.A.) non opposta nei termini, e corredata di tutta la documentazione di rito per sanare le difformità urbanistiche. E provvede poi a presentare agli Uffici Catastali una nuova planimetria catastale che riproduce fedelmente lo stato dei luoghi, planimetria diversa da quella allegata al titolo di provenienza e ai tempi, per dichiarazione contenuta nell’atto, conforme allo stato dei luoghi. L’atto di provenienza con il quale Tizio ha acquistato da Caio è nullo ovvero è valido? Può quindi Tizio oggi rivendere l’immobile a Sempronio?

👉 𝐑𝐢𝐬𝐩𝐨𝐬𝐭𝐚: L’analisi dell’atto di provenienza va condotta sotto un duplice profilo. L’atto di provenienza è valido perché la dichiarazione di conformità dei dati catastali e della planimetria catastale allo stato di fatto resa nell’atto di compravendita ha carattere meramente formale, e pertanto si ritiene pacificamente che non debba essere “veritiera” ai fini della validità dell’atto: la dichiarazione resa dal disponente non determina la nullità dell’atto, non potendosi equiparare la dichiarazione non veritiera alla mancanza di dichiarazione per la quale l’art. 29-comma 1-bis della legge 27 febbraio 1985, n. 52 (come introdotto dall’art. 19, comma 14, del D.L. 31 maggio 2010, n. 78, convertito in Legge 30 luglio 2010, n. 122, in vigore dal 1° luglio 2010, secondo quanto prescrive il comma 16 del citato art. 19) prevede testualmente la nullità dell’atto (d’altra parte nullità sanabile ai sensi del comma 1-ter del citato art. 29 se ricorrono i presupposti). La nullità prevista dall’art. 29, comma 1-bisdella citata legge ha secondo la dottrina natura puramente documentale e non sostanziale. Una eventuale erroneità o falsità della dichiarazione del disponente non assume rilievo sotto il profilo della validità dell’atto. Si precisa, inoltre, che non è compito del Notaio rogante verificare la veridicità della dichiarazione di conformità, dal momento che la sua presenza in atto costituisce un requisito meramente formale, non anche sostanziale: si tratta di una dichiarazione di parte, il cui contenuto non ha carattere strettamente giuridico ed esula quindi dalle specifiche competenze professionali del Notaio, al quale dunque non è richiesta una verifica di rispondenza della medesima alla realtà, fatte salve naturalmente le ipotesi in cui la difformità risulti palese e rilevabile, per tabulas, anche da un soggetto privo di specifiche competenze tecniche. L’atto di provenienza è valido perché l’esecuzione, successivamente alla costruzione iniziale, di lavori – “non importanti” – realizzati abusivamente, esclude la rilevanza di tali abusi ai fini della validità dell’atto, nel quale era stato citato il titolo abilitativo iniziale. L’atto è valido nella misura in cui sia stato indicato al suo interno il titolo abilitativo edilizio iniziale, riferibile all’immobile di che trattasi: in assenza di un titolo edilizio che possa essere menzionato in atto, trovano applicazione – ai fini del contrasto all’abusivismo – unicamente le sanzioni amministrative e penali, in mancanza di una disposizione che «testualmente» commini in tale ipotesi la nullità dell’atto. Viceversa, l’atto è nullo (quindi deve essere necessariamente confermato ai sensi dell’art. 46, comma 4, del D.P.R. n. 380/2001 e successive modifiche ed integrazioni) in presenza di un regolare titolo edilizio di cui non vi sia menzione nell’atto di provenienza (amplius Cass. Sez. Un. 22 marzo 2019, n. 8230). Vanno valutati, in ogni caso, i profili di responsabilità civile del disponente per i danni cagionati al compratore, laddove ne ricorrano i presupposti; e se una dichiarazione non veritiera possa assumere rilevanza anche sotto il profilo penale qualora fosse ravvisabile il reato di falso ideologico commesso da privato in atto pubblico (in senso positivo Cass., 3 giugno 2008, n. 35999 in tema di Falsità in atti; in senso contrario Cass. Sez. Un., 15 dicembre 1999, n. 28).

Annamaria FERRUCCI: Laureata in Legge presso la Facoltà di Giurisprudenza dell’Università di Napoli “Federico II” con la votazione di 110/110 con lode e con le complimentazioni scritte della Commissione di Laurea presieduta dal Prof. Raffaello Rascio.  Dopo la pubblicazione della sua Tesi di Laurea dal titolo “L’interpretazione dei contratti dei consumatori” ed il conseguimento del Premio per la migliore tesi di laurea in Diritto Civile, attribuito dalla Commissione della «Fondazione Paolo Guglielmetti per gli Studi giuridici e notarili», inizia l’attività di insegnamento presso il Corso di Laurea Magistrale in Giurisprudenza della Facoltà di Giurisprudenza dell’Università “Federico II” di Napoli, dapprima come cultore della materia nel Corso di Diritto Civile e dipoi come Professore a Contratto nell’insegnamento di Diritto civile. Ad un tempo iniza la pratica notarile presso lo studio del Notaio Nicoletta Pezzullo in Napoli, e la frequentazione del Corso per la preparazione al Concorso Notarile del Maestro, il Presidente Guido Capozzi, diventandone, presto, l’Allieva Interna (come Lui amava ripetere) alla quale poi il Presidente ha affidato la continuazione della maggior parte delle Sue opere giuridiche. Ha conseguito, nell’anno 2009, l’idoneità all’esercizio della professione forense presso il Distretto della Corte di Appello di Napoli.  Nel 2011 ha superato il concorso notarile, scegliendo Giovinazzo come prima sede dove esercita la professione di Notaio.
Dal 2018 esercita la professione anche in Bari, con l’apertura del mio Ufficio secondario in Corso Cavour, n. 24 (angolo Via Cognetti). Si occupa con passione e profonda dedizione di tematiche giuridiche legate alla sua attività di Notaio, anche come Componente (Esperto Tematico) della Commissione Studi Civilistici presso il Consiglio Nazionale del Notariato. E’ Autrice di numerose pubblicazioni di interesse giuridico-notarile con Riviste Giuridiche di settore e con la casa Editrice Giuffrè; e di Relazioni ed Interventi in occasione di Convegni, Seminari e Giornate di Studio dedicati ad argomenti di Diritto Civile e di Diritto Commerciale. Maggiori informazioni al seguente link: www.notaioferrucci.it