L’inadempimento contrattuale si verifica quando uno dei contraenti non rispetta i termini, i modi o il luogo concordati per l’esecuzione delle proprie obbligazioni. Se, il venditore non dovesse rispettare il contratto preliminare di compravendita immobiliare (compromesso), le soluzioni che la legge mette a disposizione sono diverse. La Corte di Cassazione con l’Ordinanza n. 36241 del 23 novembre 2021, è intervenuta stabilendo che, se il promittente venditore non adempie all’obbligo di trasferire un bene immobile assunto mediante la stipula di un contratto preliminare, il promissario acquirente può: a) domandare la risoluzione del contratto per inadempimento (chiedendo la restituzione della caparra confirmatoria nella misura doppia e il risarcimento dell’eventuale danno che dimostri di aver subito a causa dell’inadempimento); b) domandare l’adempimento del contratto definitivo, proponendo l’azione di esecuzione in forma specifica dell’obbligo di contrarre, in base all’articolo 2932 del Codice civile (potendo cumulare la domanda anche con la richiesta di risarcimento del danno); c) attivare sia l’azione di adempimento che l’azione cd. “quanti minoris”, cioè l’azione che la legge mette a disposizione dell’acquirente che lamenti la presenza di un vizio nella cosa oggetto di compravendita, finalizzata a ottenere una riduzione del prezzo o l’eliminazione del vizio.
RIFERIMENTO NORMATIVO: Art. 2932 del codice civile: (Esecuzione specifica dell’obbligo di concludere un contratto). Se colui che e’ obbligato a concludere un contratto non adempie l’obbligazione, l’altra parte, qualora sia possibile e non sia escluso dal titolo, puo’ ottenere una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso. Art. 1492 c.c. Codice Civile: Nei casi indicati dall’Articolo 1490 il compratore può domandare a sua scelta la risoluzione del contratto (1453 e seguenti) ovvero la riduzione del prezzo, salvo, che, per determinati vizi, gli usi escludano la risoluzione. La scelta irrevocabile quando fatta con la domanda giudiziale. Se la cosa consegnata perita in conseguenza dei vizi, il compratore ha diritto alla risoluzione del contratto; se invece perita per caso fortuito o per colpa del compratore, o se questi l’ha alienata o trasformata, egli non può domandare che la riduzione del prezzo.
RIFERIMENTO GIURISPRUDENZIALE: CORTE di CASSAZIONE, 2^ Sezione Civile – Sent. 31 luglio 2012, n. 13739: “Con questa pronuncia i giudici della seconda sezione danno seguito a quell’orientamento della giurisprudenza di legittimità (ex multis: Cass., sez. II, 26 gennaio 2010, n. 1562; Cass., sez. II, 15 febbraio 2007, n. 3383; Cass., sez. II, 8 ottobre 2001, n. 12323, in riferimento a fattispecie proprio di immobile da costruire) che riconosce, in presenza di difformità non sostanziali e non incidenti sull’effettiva utilizzabilità del bene, oggetto di contratto preliminare, ma soltanto sul relativo valore, al promissario acquirente non la mera alternativa tra risoluzione del contratto e accettazione senza riserve della cosa viziata o difforme, ma l’azione di esecuzione specifica dell’obbligo di concludere il contratto definitivo a norma dell’art. 2932 cod. civ., chiedendo cumulativamente e contestualmente l’eliminazione delle accertate difformità o la riduzione del prezzo. Dunque, l’azione di esecuzione specifica del contratto a norma dell’art. 2932 cod. civ. e l’actio quanti minoris ben possono cumularsi ed essere, quindi, proposte con il medesimo atto”.
