Il certificato di agibilità o abitabilità è un documento fondamentale per la regolarità urbanistica dell’immobile, è un documento che certifica l’idoneità di un immobile e la garanzia di poterlo utilizzare come abitazione. Il rilascio del certificato di abitabilità è di competenza dell’ufficio comunale dove è ubicato l’immobile. Tale documento attesta la sicurezza, la presenza di condizioni igieniche salubri, il risparmio energetico dell’immobile e degli impianti di cui è dotato. Un immobile, quindi, per ottenere l’autorizzazione di abitabilità deve rispondere ad un complesso dei requisiti di legge. l suo rilascio è fondato sull’attestazione della sussistenza dei requisiti: a) condizioni di sicurezza; b) igiene, c) salubrità; d) risparmio energetico; e) impianti installati.
La richiesta del certificato di agibilità deve essere effettuata in caso di: 1. nuove costruzioni; 2. ricostruzioni o sopraelevazioni, totali o parziali; 3. interventi sugli edifici esistenti che possono influire sui predetti requisiti.
La sussistenza del certificato di abitabilità di un immobile al momento della vendita di un immobile è un tema sul quale sia la cassazione che i giudici di merito sono si interrogati spesso. In merito ci sono due diversi orientamenti:
Il primo quello espresso dalla Corte di Cassazione, con l’ordinanza dell’11 febbraio 2022, n. 4467, secondo il quale, nella vendita di immobili destinati a civile abitazione, pur rappresentando il certificato di abitabilità un requisito giuridico essenziale ai fini del godimento del bene, la mancata consegna di detto certificato costituisce un inadempimento non essenziale del venditore. Esso non incide in modo significativo sull’equilibrio delle reciproche prestazioni, sicché il successivo rilascio del certificato di abitabilità esclude la possibilità stessa di configurare l’ipotesi di vendita di aliud pro alio, cioè di un bene diverso da quello scelto dal compratore. Questo orientamento, esclude non solo la risolvibilità del contratto, ma soprattutto, rende all’acquirente che si ritiene leso da tale mancanza particolarmente difficoltosa la prova, sempre necessaria, del danno patrimoniale presuntivamente subito, in dipendenza della stessa. Di segno opposto la recente pronuncia del Tribunale di Palermo che, con la sentenza n. 2004 del 12 maggio 2022, ha accolto le pretese dell’acquirente risolvendo il contratto di compravendita immobiliare e condannando la parte venditrice alla restituzione del prezzo incamerato, proprio per effetto dell’omessa consegna del certificato di abitabilità. Il Tribunale, infatti, ha sottolineato come il venditore sia onerato della consegna all’acquirente di un immobile che sia effettivamente dotato dell’abitabilità. In assenza del relativo certificato, attestante la salubrità e la conformità alla legge del bene compravenduto, quest’ultimo sarebbe addirittura incommerciabile. Per il giudice palermitano, in queste ipotesi, sarebbe ravvisabile un inadempimento essenziale da parte del venditore che determinerebbe, per chi compra, l’impossibilità del legittimo godimento e della normale (ulteriore) commerciabilità dell’appartamento. Le due posizioni sembrano apparentemente inconciliabili ma, a ben riflettere, trovano la loro naturale composizione nell’applicazione, al caso concreto, del principio di elaborazione giurisprudenziale del buon senso e della buona fede contrattuale. In applicazione di detti criteri, la mancanza del certificato di abitabilità deve essere valutata alla stregua delle condizioni effettive dell’immobile al momento della stipula del contratto, consentendone la risoluzione, e legittimando la richiesta risarcitoria conseguente, solo quando il bene sia talmente compromesso da non poter acquisire neanche in futuro l’abitabilità in parola (Cfr. Cass. 17123 del 2020)
