RUBRICA: IL NOTAIO RISPONDE

❓ 𝐐𝐮𝐞𝐬𝐢𝐭𝐨: Tizio si rivolge ad un Istituto Bancario per la stipula di un mutuo con surrogazione e la Banca chiede che intervenga in atto – oltre al debitore e ai garanti originari – un nuovo soggetto che assuma le vesti di fideiussore quale ulteriore garante. Tizio chiede al Notaio se la richiesta della Banca sia legittima. 👉 𝐑𝐢𝐬𝐩𝐨𝐬𝐭𝐚: La portabilità dei mutui è un meccanismo introdotto dal legislatore per consentire ai soggetti finanziati di fruire delle migliori opportunità offerte dal mercato del credito in via successiva rispetto alla fase iniziale dell’accensione del prestito: diminuzione di tassi, cambiamenti di criterio di computo degli interessi o ancora prolungamenti della durata del finanziamento. Il debitore, dunque, può sostituire la banca che ha erogato inizialmente il finanziamento con una nuova banca, mantenendo in vita l’ipoteca originariamente costituita, e ciò previo pagamento del debito, senza necessità del consenso del creditore iniziale. Non vi è dubbio, dunque, che per effetto del nuovo mutuo possano essere modificate le condizioni del finanziamento originario: con specifico riferimento alla possibilità che il nuovo mutuo venga assistito da una nuova garanzia, va osservato che, in mancanza di contrarie indicazioni legislative, è possibile che il nuovo mutuo sia assistito anche da altre garanzie reali e/o personali, rilasciate da parte dei soggetti finanziatori o di terzi. Nulla vieta che si possano aggiungere al rapporto fondamentale oggetto del nuovo contratto di mutuo, oltre alle garanzie derivanti dal rapporto originario, pure nuove ed ulteriori garanzie. Così come si deve ritenere pure ammissibile la costituzione di ulteriori strumenti di tutela nell’interesse del creditore come, ad esempio, l’obbligo in capo al debitore di stipulazione di particolari polizze assicurative, particolari obblighi di gestione e manutenzione dell’immobile oggetto di ipoteca e di informazione sempre a carico del debitore-soggetto finanziato.

❓ 𝐐𝐮𝐞𝐬𝐢𝐭𝐨: Tizia intende acquistare una casa da Caio che l’ha ricevuta in eredità dal padre ma comunica al Notaio che, pur avendo presentato la dichiarazione di successione, non ha ancora accettato espressamente l’eredità.
👉 𝐑𝐢𝐬𝐩𝐨𝐬𝐭𝐚: Se Caio, pur avendo presentato la dichiarazione di successione, non ha ancora accettato espressamente l’eredità, con il trasferimento dell’appartamento ereditario compie un atto che presuppone necessariamente la sua volontà di accettare e che non potrebbe fare se non nella qualità di erede (accettazione tacita). La presentazione della dichiarazione di successione presso l’Agenzia delle Entrate non determina mai accettazione dell’eredità essendo solo un adempimento di obblighi fiscali. La vendita, dunque, dovrà essere trascritta a cura del Notaio contro il venditore ed a favore del compratore, ma anche chi vende deve avere una corretta trascrizione a suo favore dell’acquisto ereditario. La trascrizione della vendita dovrà quindi essere preceduta dalla trascrizione del medesimo documento anche come atto che comporta accettazione e acquisto dell’eredità, e questa trascrizione sarà effettuata dal Notaio contro il defunto ed a favore dell’erede, attuale dante causa. Si tratta di trascrizione obbligatoria: chi vende, infatti, è obbligato, per legge, a garantire all’acquirente un acquisto certo, sicuro ed opponibile e deve quindi garantire una corretta trascrizione di tutti i trasferimenti precedenti (provenienza) anche ereditari. Per concludere: è necessario che il Notaio, per garantire tutte le parti di una vendita, verifichi attraverso i controlli e le visure ipocatastali, l’esistenza di una accettazione dell’eredità (rectius di una trascrizione di accettazione). Se chi vende non ha ancora accettato l’eredità, la vendita può essere regolarmente stipulata, non essendo necessario un atto di accettazione espressa, ma sarà sufficiente una trascrizione in più dell’accettazione tacita a spese del venditore ed a cura del Notaio. La trascrizione effettuata sarà utile per l’erede venditore anche nel caso di successive vendite di altri immobili ereditari, senza che debba essere sopportato altro costo, salvo che gli “altri beni ereditari” si trovino in altri Comuni e che la trascrizione debba essere eseguita presso un diverso Ufficio dei Pubblici Registri Immobiliari.

❓ 𝐐𝐮𝐞𝐬𝐢𝐭𝐨: Tizia, coniugata senza figli, ha due sorelle e due nipoti figli di un fratello precedentemente deceduto. Tizia intende fare testamento in maniera tale che in caso di morte e di sopravvenienza del coniuge, ciò di cui è proprietaria vada solo al coniuge e non già alle sorelle e ai nipoti. 👉 𝐑𝐢𝐬𝐩𝐨𝐬𝐭𝐚: L’art. 582 cod. civ. prevede che in caso di morte di un soggetto coniugato e senza figli ed in assenza di un testamento, il suo patrimonio si devolva per 2/3 al coniuge superstite e per la restante parte di 1/3 agli ascendenti se presenti e/o ai fratelli e sorelle del defunto. Inoltre, il codice civile prevede altresì quali siano le persone alle quali la legge riserva una quota di eredità (la c.d. quota di legittima): coniuge, figli e ascendenti. Nel caso di specie, dunque, è sufficiente che Tizia faccia testamento nel quale prevedere erede universale dei suoi beni il coniuge, se vivente al momento della sua morte, ed anche eventuali disposizioni a favore di altri soggetti qualora il coniuge fosse alla medesima premorto. Le sorelle ed i nipoti di Tizia non avranno alcun diritto di esperire l’azione di riduzione nei confronti dell’erede testamentario in quanto non rientrano nelle categorie dei soggetti ai quali la legge riserva una quota di eredità (la c.d. quota di legittima).

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Redazione

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