L’art. 1460 del codice civile disciplina l’ “Eccezione d’inadempimento”, prevedendo che: 1. Nei contratti con prestazioni corrispettive, ciascuno dei contraenti può rifiutarsi di adempiere la sua obbligazione, se l’altro non adempie o non offre di adempiere contemporaneamente la propria, salvo che termini diversi per l’adempimento siano stati stabiliti dalle parti o risultino dalla natura del contratto. 2. Tuttavia non può rifiutarsi l’esecuzione se, avuto riguardo alle circostanze, il rifiuto è contrario alla buona fede.
L’art. 1460 del codice civile, che applicazione trova nei contratti di locazione di immobili? Premesso, che versare il canone è il dovere principale del conduttore e non può essere sospeso autonomamente nemmeno in caso di problemi all’immobile locato, il TRIBUNALE di COMO, con la sentenza sotto indicata ha statuito che: 👇
… OMISSIS … “con riguardo poi all’eccezione di inadempimento ex art 1460 c.c., va rilevato che al conduttore non è consentito di astenersi dal versare il canone, ovvero di ridurlo unilateralmente, nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione nel godimento del bene, e ciò anche quando si assume che tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore, atteso che la sospensione totale o parziale dell’adempimento dell’obbligazione del conduttore è legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un’alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti” (Cfr. Cass. n. 2855/2005; n. 7772/2004; n. 13133/2006; n. 8425/2006) … OMISSIS … P.Q.M. Il Tribunale, definitivamente pronunciando, sulle domande proposte dall’attore e sulla domanda riconvenzionale proposta dal convenuto, ogni altra contraria istanza disattesa :
1. – dichiara risolto il contratto in corso tra le parti per grave inadempimento del resistente e, per l’effetto, condanna quest’ultimo al rilascio nella disponibilità del ricorrente dell’immobile sito in Como (CO), via … n. …, fissando per l’esecuzione la data del 17 giugno 2026;
2. – condanna il resistente al pagamento in favore del ricorrente della somma di euro … a titolo di canoni scaduti, oltre canoni a scadere sino al rilascio ed interessi legali dalle singole scadenze sino al saldo;
3. – rigetta la domanda riconvenzionale del resistente;
4. – condanna il resistente alla rifusione in favore del ricorrente delle spese di lite che liquida in euro … per onorari, oltre rimborso spese generali (15%), iva e cp, oltre contributo unificato ed eventuali marche.
Como, 26 maggio 2026 ( ⚖Sentenza n. 416 del 26.05. 2026 -Tribunale Civile di Como – Giudice: Dott. M. Mancini)
RIFERIMENTI GIURISPRUDENZIALI (Fonte: Simpliciter.AI – Italgiure):
Cassazione civile Sez. III sentenza n. 2855 del 11 febbraio 2005: “Il dovere del danneggiato di attivarsi per evitare il danno secondo l’ordinaria diligenza ex art. 1227, secondo comma, c.c., va inteso come sforzo di evitare il danno attraverso un’agevole attività personale, o mediante un sacrificio economico relativamente lieve, mentre non sono comprese nell’ambito dell’ordinaria diligenza quelle attività che siano gravose o eccezionali o tali da comportare notevoli rischi o rilevanti sacrifici”;
Cassazione civile Sez. III sentenza n. 7772 del 23 aprile 2004: “In tema di locazione, al conduttore non è consentito di astenersi dal versare il canone, ovvero di ridurlo unilateralmente, nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione nel godimento del bene, e ciò anche quando si assume che tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore. (Nella specie, mancato mantenimento della cosa locata in condizioni da servire all’uso convenuto). La sospensione totale o parziale dell’adempimento dell’obbligazione del conduttore è, difatti, legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore”;
Cassazione civile Sez. III sentenza n. 8425 del 11 aprile 2006: “In tema di inadempimento contrattuale vale la regola che l’exceptio non rite adimpleti contractus, di cui all’articolo 1460 c.c., si fonda su due presupposti: l’esistenza dell’inadempimento anche dell’altra parte e la proporzionalità tra i rispettivi inadempimenti, da valutare non in rapporto alla rappresentazione soggettiva che le parti se ne facciano, bensì in relazione alla situazione oggettiva. In applicazione di tale principio, qualora un conduttore abbia continuato a godere dell’immobile locato, pur in presenza di vizi, non è legittima la sospensione da parte sua del pagamento del canone, perché tale comportamento non sarebbe proporzionale all’inadempimento del locatore“;
Cassazione civile Sez. III sentenza n. 13133 del 1 giugno 2006: Al conduttore non è consentito di astenersi dal versare il canone, ovvero di ridurlo unilateralmente, nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione nel godimento del bene, e ciò anche quando si assume che tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore. La sospensione totale o parziale dell’adempimento dell’obbligazione del conduttore è, difatti, legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un’alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti. (Nella specie, il conduttore, dopo che l’immobile era stato lesionato dalla caduta di un albero sul tetto, aveva continuato a utilizzarlo mantenendovi i mobili e ad altri oggetti nelle stanze non danneggiate dal sinistro).
