L’acquisto di una casa rappresenta un evento importante nella vita ed è importante valutare ogni aspetto prima, per non avere brutte sorprese poi. Cosa valutare prima di scegliere la casa? Le proprie esigenze! Il luogo: i mezzi pubblici sono facilmente raggiungibili? La zona è dotata di servizi (supermercati, farmacie, ospedali, edicole, bar e ristoranti, etc.)? È pratico rispetto alle scuole o al posto di lavoro ? È una zona che si sta deprezzando o rivalutando ? Gli spazi (interni ed esterni) necessari: di quante stanze si ha o si avrà in futuro bisogno? Uno o due o più bagni? Può essere comodo un terrazzo o un balcone? C’é il giardino? La casa dispone di una cantina o di un solaio ? C’è il box o il posto auto? Il prezzo: il prezzo di vendita è proporzionato rispetto alle possibilità economico-finanziarie ? C’è bisogno di anche di contrarre un mutuo ? Se si deve contratte un mutuo, con quale banca ? Di quale importo? Di che tipo?
Trattativa privata o agenzia immobiliare? Trovare la casa dei propri sogni non è facile. La trattativa privata consente di risparmiare le commissioni dell’agenzia immobiliare ed è agevolata dal fatto che, oggi, l’incontro tra domanda e offerta è facilitato da numerose piattaforme online. La trattativa privata nasconde diverse insidie: non c’è un professionista esterno alle parti che possa assisterci nella fase negoziazione e che possa effettuare alcuni inziali controlli preventivi; spesso il privato cittadino non ha le competenze/i mezzi per comprendere eventuali problematiche o rischi che potrebbero derivare dalla compravendita. Un buon e preparato agente immobiliare, infatti, non solo aiuta l’acquirente ad identificare la casa giusta ed a negoziare il giusto prezzo, ma può anche agevolare le parti con una prima analisi documentale per verificare la presenza di problemi che possano pregiudicare l’operazione.
Come si verifica se la casa è ipotecata o in altro modo gravata pregiudizialmente? La casa deve essere “pulita” anche dal punto di vista giuridico e ipotecario. È assolutamente consigliato verificare, infatti, se la casa ha gravi pregiudizievoli quali ipoteche, pignoramenti, sequestri, domande giudiziali o altri pesi, che possano pregiudicare l’acquisto della stessa e/o il suo possesso o godimento. Questi controlli vengono regolarmente e normalmente effettuati dal notaio rogante.
Cosa sono la conformità catastale ed edilizia? Sono obbligatorie per l’acquisto? Quando scegliamo una casa da acquistare, si rende necessario effettuare molteplici verifiche tecniche e documentali. La legge impone che la casa sia conforme sia catastalmente sia dal punto di vista edilizio. La conformità catastale si verifica quando i dati catastali e la planimetria depositata nel competente Catasto risultano conformi allo stato di fatto, cioè il disegno planimetrico deve rappresentare fedelmente la disposizione di muri, finestre, vedute e porte della casa stessa. La conformità edilizia, invece, si può ritenere sussistente quando lo stato di fatto corrisponde al/i titolo/i edilizio/i ed al/i progetto/i depositato/i nel Comune. Se si rilevano delle difformità catastali o urbanistico-edilizie, va incaricato un tecnico abilitato che provveda ad effettuare i necessari passi per sanare la difformità rilevata, in modo che al momento dell’atto di compravendita l’immobile sia conforme. Le relative spese competono normalmente al venditore, salvo diverso accordo delle parti.
L’ attestato di prestazione energetica (A.P.E.): Il venditore è obbligato a produrre e consegnare all’acquirente l’attestato di prestazione energetica relativo alla casa oggetto di compravendita. L’APE è un allegato obbligatorio all’atto di compravendita. Tale documento attesta il rendimento energetico della casa. Le categorie vanno dalla G (la più bassa) alla A (la più performante). La categoria A, a sua volta, si suddivide in A1, A2, A3 e A4 (la più elevata).
Il certificato di agibilità è indispensabile per comprare casa? Il certificato di agibilità (ex abitabilità) è un documento che certifica che la casa ha le necessarie condizioni di sicurezza, igiene, salubrità. Non è un documento indispensabile per il rogito. Tuttavia, se sussiste, è preferibile che sia reperito al fine di poterlo citare nell’atto di compravendita. Nel caso in cui fosse impossibile farvi riferimento, l’acquirente deve pretendere dal venditore quantomeno una dichiarazione (da riportare nell’atto di notarile) con la quale quest’ultimo garantisca che la casa è idonea all’uso per il quale è destinata.
Gli impianti (elettrico, idraulico, di riscaldamento, di raffrescamento, etc.) devono essere conformi e funzionanti? È sempre consigliato verificare se tutti gli impianti presenti siano conformi alle norme vigenti al momento in cui questi sono stati installati e se siano in buono stato manutentivo e funzionanti, prima di procedere con l’acquisto di una casa. La mancanza delle certificazioni rilasciate dai tecnici installatori non incide sulla commerciabilità della casa.
E le spese condominiali? Nel caso di case in condominio, si deve prendere contatti con l’amministratore di condominio al fine di verificare lo stato dei pagamenti delle spese ordinarie ed eventualmente straordinarie. È opportuno chiedere all’amministratore di condominio il rilascio di una dichiarazione che attesti la situazione condominiale afferente la casa oggetto di trasferimento.
Come scegliere il notaio rogante? Il notaio può essere scelto liberamente dalle parti. Normalmente la scelta del notaio è dell’acquirente, poiché è quest’ultimo che ne sostiene tutti i costi. Non è comunque raro che il notaio venga scelto congiuntamente dalle parti, in quanto professionista assolutamente neutrale e super partes.
I costi, quando si acquista una casa:
- le eventuali commissioni di mediazione immobiliare;
- le imposte sui trasferimenti immobiliari;
- se si contrae anche un mutuo vi sono le spese di istruttoria, di perizia e di assicurazione e l’imposta sostitutiva;
- l’onorario, i contributi e le spese del notaio;
- eventuali ulteriori compensi e spese per professionisti, tecnici, periti, visuristi esterni, etc.
È sempre consigliato fare una previsione di questi costi prima di procedere con l’acquisto, poiché possono incidere anche considerevolmente sull’investimento programmato.
