A seguito di diniego di rinnovo del contratto alla prima scadenza contrattuale, il ricorso ex art. 447 bis c.p.c. è lo strumento che si utilizza nelle controversie relative a rapporti di locazione. Tra queste rientrano senz’altro quelle che riguardano il diniego di rinnovo del contratto di locazione. L’articolo 447 bis del Codice di Procedura Civile stabilisce che le cause relative a locazioni, comodato e affitto di aziende siano trattate con il rito speciale previsto per le controversie in materia di lavoro. Questo significa che le cause locative seguono un procedimento più rapido rispetto a quello ordinario, pensato per accelerare la risoluzione delle controversie. Diniego di rinnovo del contratto di locazione abitativa. Nel contesto della locazione abitativa, il diniego di rinnovo si verifica quando, alla prima scadenza del contratto (dopo 4 anni per i contratti di locazione 4+4, dopo 3 anni nei contratti 3+2 etc…), il locatore decide di non rinnovare il contratto all’inquilino. La legge n. 431/1998 consente al locatore di non consentire la proroga prevista per il contratto solo in casi specifici (art. 3), ad esempio: a) Necessità di utilizzare l’immobile per sé o per un familiare; b) Necessità di effettuare importanti lavori di ristrutturazione; Vendita dell’immobile a terzi, ma solo se il conduttore non ha diritto di prelazione; c) Quando l’inquilino ha un altro immobile idoneo nello stesso comune in cui è ubicato l’immobile oggetto della locazione. Se il locatore intende evitare il rinnovo alla prima scadenza, deve notificare con almeno sei mesi di preavviso una comunicazione formale di diniego all’inquilino, specificando uno dei motivi previsti dalla legge. Se ciò non avviene, il contratto si rinnova automaticamente per altri quattro anni. La comunicazione a mezzo posta elettronica certificata, se le parti ne dispongono, è equiparata alla notifica a mezzo racc.ta a/r. Controversia e ricorso ex art. 447 bis e obbligatorietà della mediazione. In primis, trattandosi di materia locatizia, è obbligatoria la mediazione come condizione di procedibilità del giudizio. In caso di esito negativo, quando l’inquilino contesta il diniego di rinnovo del contratto (ritenendolo illegittimo), o il locatore ritiene che l’inquilino non abbia diritto a rimanere nell’immobile allo scadere della locazione, si può ricorrere al Tribunale attraverso il rito speciale ex art. 447 bis c.p.c.. La competenza del giudizio è inderogabilmente quella del Tribunale dove è l’immobile. L’inquilino può opporsi al diniego di rinnovo nei seguenti casi: a) Motivi di diniego non validi: Se il locatore non ha indicato uno dei motivi previsti dalla legge n. 431/1998 o se non è in grado di dimostrarli; b) Preavviso tardivo o assente: Se il locatore non ha notificato il diniego almeno sei mesi prima della scadenza del contratto; c) • Motivi simulati: Se l’inquilino riesce a dimostrare che il locatore ha dichiarato un motivo non veritiero.
RIFERIMENTO NORMATIVO:
447-bis – Norme applicabili alle controversie in materia di locazione, di comodato e di affitto: 1. Le controversie in materia di locazione e di comodato di immobili urbani e quelle di affitto di aziende sono disciplinate dagli articoli 414, 415, 416, 417, 418, 419, 420, 421, primo comma, 422, 423, primo e terzo comma, 424, 425, 426, 427, 428, 429, primo e secondo comma, 430, 433, 434, 435, 436, 436-bis, 437, 438, 439, 440, 441, in quanto applicabili. 2. Sono nulle le clausole di deroga alla competenza. 3. Il giudice può disporre d’ufficio, in qualsiasi momento, l’ispezione della cosa e l’ammissione di ogni mezzo, di prova, ad eccezione del giuramento decisorio, nonché la richiesta di informazioni, sia scritte che orali, alle associazioni di categoria indicate dalle parti. 4. Le sentenze di condanna di primo grado sono provvisoriamente esecutive. All’esecuzione si può procedere con la sola copia del dispositivo in pendenza del termine per il deposito della sentenza. Il giudice d’appello può disporre con ordinanza non impugnabile che l’efficacia esecutiva o l’esecuzione siano sospese quando dalle stessa possa derivare l’altra parte gravissimo danno.
Federico BOCCHINI: Avvocato – Diritto immobiliare – Vice coordinatore Commissione Locazione e Condominio – Membro commissioni Dir. Tributario ed Esecuzioni Immobiliari Ordine Avvocati Roma – Coordinatore Centro studi giuridici Confabitare
