𝗩𝗘𝗡𝗗𝗜𝗧𝗔 𝗗𝗜 𝗧𝗘𝗥𝗥𝗘𝗡𝗢 𝗖𝗢𝗡 𝗦𝗢𝗩𝗥𝗔𝗦𝗧𝗔𝗡𝗧𝗘 𝗠𝗔𝗡𝗨𝗙𝗔𝗧𝗧𝗢 𝗡𝗢𝗡 𝗠𝗘𝗡𝗭𝗜𝗢𝗡𝗔𝗧𝗢

RUBRICA “IL NOTAIO RISPONDE”.

❓𝐐𝐮𝐞𝐬𝐢𝐭𝐨: Tizio si reca dal Notaio ed espone che nel 2000 ha acquistato un terreno di modeste dimensioni, con atto di compravendita (comprensivo anche delle accessioni), nel quale le parti hanno dichiarato che su tale terreno non insistevano fabbricati. Tizio comunica altresì che dopo qualche anno ha provveduto ad accatastare a suo nome un piccolo deposito insistente sul terreno, realizzato in tufo, di vecchia costruzione, privo di impianti ed in mediocri condizioni di conservazione, preesistente e sicuramente di costruzione iniziata anteriormente al 1° settembre 1967. Tizio intende vendere a Caio quanto all’epoca acquistato.

👉 𝐑𝐢𝐬𝐩𝐨𝐬𝐭𝐚: Va osservato che il fatto che le parti, da un lato, hanno taciuto l’insistenza del manufatto sul terreno negoziato e, dall’altro, hanno fatto riferimento anche alle accessioni sullo stesso implica che oggetto del trasferimento sia tanto il fondo quanto il manufatto. Il riferimento, infatti, alle accessioni esclude ogni intenzione del vecchio alienante del suolo di conservare la proprietà della costruzione. In sintesi: se viene trasferito un terreno e l’alienante non riserva a sé la proprietà del fabbricato che vi insiste con atto scritto, il trasferimento del terreno comporta anche il trasferimento del manufatto sovrastante.
Ciò premesso, il trasferimento di un fabbricato, anche se taciuto in atto, implica sempre il rispetto delle prescrizioni di legge previste in materia urbanistica (vedi legge 28 febbraio 1985, n. 47 e/o D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 e successive modificazioni ed integrazioni), con la conseguenza che, se le menzioni previste dalla citata normativa non sono indicate, l’atto è formalmente nullo. La nullità del relativo trasferimento, tuttavia, non è una nullità insanabile, se ricorrono i presupposti della c.d. conferma urbanistica. Il contratto è nullo non per illiceità dell’oggetto, ma per semplice carenza documentale di tipo formalistico, con la conseguenza che, sia pure improduttivo di effetti immediatamente a causa della nullità, l’atto, una volta intervenuta la conferma, sarà produttivo di effetti dalla data della sua stipulazione.
In buona sostanza, prima del successivo atto di rivendita, è necessario confermare l’atto di vendita viziato da nullità, così eliminando il vizio formale, e consentendo che gli effetti reali di esso si verifichino ex tunc.
Nello specifico caso che ci occupa, la sola menzione dell’anteriorità dell’inizio della costruzione al 1° settembre 1967 non è sufficiente, dovendo la stessa essere formulata nel rispetto del decreto legislativo 28.12.2000, n. 445, munita della c.d. autocertificazione. La dichiarazione va resa al pubblico ufficiale nella forma della dichiarazione sostitutiva dell’atto notorio.